처음엔 진짜 아무것도 몰랐어요
저는 지금 40대 초반인데요, 몇 년 전에 부모님께 물려받은 집을 팔게 된 일이 있었어요.
그게 제 인생 첫 부동산 매매였고, 말 그대로 아무것도 모르던 상태에서 부딪혔던 일이었죠.
세금이 얼마나 나올까, 신고는 어떻게 해야 하지, 중과세니 비과세니 말만 들어도 머리가 지끈지끈했어요.
세무사 사무실에 가야 하나, 인터넷으로 해도 되나부터 시작해서 진짜 막막했거든요.
계기가 된 건 갑작스런 가족의 이사
그 집은 사실 제가 살던 집이 아니라 부모님이 15년 넘게 살던 집이었어요.
서울 외곽이라 시세가 크진 않았지만, 오래 보유했기도 했고 재건축 얘기도 슬슬 나오던 지역이라 꽤 오른 상태였어요.
그러다 부모님이 시골로 이사 가시면서 집을 정리하자고 하셨고, 제가 대신 매매 절차를 맡게 됐죠.
그때부터 진짜 정신없었어요. 등기부터 시작해서 매도 계약, 입주 날짜 조정, 그리고 문제의 ‘양도소득세’까지.
‘양도소득세율표’ 보고 있으면 눈이 돌아가더라
처음엔 국세청 홈택스에 들어가서 ‘양도소득세 자동 계산기’를 찾아봤어요.
근데 ‘세율표’가 딱 나오는데… 와, 숫자가 너무 많고 복잡한 거예요.
1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율?
다주택자면 중과세에 20%, 30% 더 붙고…
비과세 요건 충족하면 세금 없다고는 하는데, 조건이 엄청 많더라고요.
솔직히 보면서, ‘이걸 내가 혼자 계산할 수 있나?’ 싶었어요.
중과세 때문에 깜짝 놀랐던 순간
가장 헷갈렸던 게 ‘중과세’ 부분이었어요.
당시에 저는 제 명의로 된 집이 한 채 더 있었는데, 실제로 거주한 건 아니었거든요.
그래서 일시적 2주택일 수도 있다고 생각했는데, 자세히 따져보니까 ‘중과세 대상’이라는 말에 눈이 휘둥그레졌죠.
세율이 20% 더 붙는다고 하더라고요.
게다가 ‘보유기간’은 장기보유특별공제를 받을 수 있는 조건이 되는지도 따져야 하는데, 부모님이 실거주하셨지만 등기 명의는 제 이름이라 ‘실거주’로 보지 않겠다고요.
와 진짜 그 순간 멘붕.
“그럼 세금이 얼마나 나오는 건데요?”
그랬더니 세무사 사무실에서 예상세액이 6,500만 원이라는 거예요.
그 말 듣고 순간 숨이 턱 막혔어요.
‘비과세’ 받을 수 있는 방법은 진짜 복잡했어요
사실 저는 그 집이 비과세 조건에 해당되길 바랐거든요.
보유기간 2년 넘고, 실거주도 오래 했고…
근데 알고 보니까 ‘실거주’ 조건은 집주인 본인이 직접 거주했어야 하더라고요.
부모님이 사신 건 인정이 안 되는 거였어요.
거기서 또 한번 멘탈 나갔고요.
심지어 매도일 기준으로 ‘1세대 1주택’이어야 비과세가 되는데, 제 명의로 다른 아파트가 있어서 그 기준도 탈락.
결국 비과세는 완전히 포기하고, 중과세 포함한 양도세를 감안한 계산을 시작했어요.
특별공제, 진짜 복잡하긴 해도 꼭 알아야 하더라
그나마 좀 위안이 됐던 건 ‘장기보유특별공제’였어요.
15년 보유니까 최대 30% 공제를 받을 수 있었고, 거기에 기본공제 250만 원도 적용됐어요.
세무사 분이 계산기로 하나하나 넣어가면서 설명해주셨는데, 정말 감동이었어요.
인터넷에서 표만 봤을 땐 숨이 막혔는데, 누가 옆에서 예시로 계산해주니까 그제서야 머리에 들어오더라고요.
그래서 한 가지 확실히 배운 건 세율표만으로는 실제 세금 못 계산한다는 거였어요.
보유기간, 거주기간, 기타 공제 여부까지 다 봐야 돼요.
세무사에게 맡기길 잘했다고 생각한 순간
결국 저 혼자 계산하겠다는 생각 접고 세무사 사무실에 맡겼어요.
신고도 알아서 해주시고, 서류도 잘 정리해주셔서 예상보다 빠르게 끝났어요.
사실 수수료가 30만 원 정도 들었지만, 그 금액보다 더 큰 실수를 막아준 셈이죠.
신고 마감일도 모르고 있다가 지나쳤으면 가산세까지 붙을 뻔했거든요.
세금이라는 게 진짜, 안 내려고 하는 게 아니라 ‘잘 몰라서 손해 보는’ 구조더라고요.
내가 알았으면 피할 수 있는 중과세, 내가 몰라서 못 받은 특별공제… 이런 게 너무 많아요.
지금은 주변 사람들한테 먼저 말해요
요즘엔 친구들이 집 팔겠다고 하면 제가 먼저 말해요.
“양도세 신고 잘 봐. 중과세 조심하고, 등기 명의 꼭 확인해.”
그러면 다들 “너 세무사냐?”고 웃는데, 진짜 그만큼 피를 본(?) 경험이 있어서 그래요.
한 번 당하고 나면, 다음부턴 정말 꼼꼼하게 따지게 되더라고요.
앞으로 내 집 팔 때는 이렇게 하려고요
이제 제 명의로 된 아파트도 시간이 지나면 매도할 계획이 있는데요,
그땐 미리미리 시뮬레이션 돌려보고, ‘실거주 기간’은 철저히 챙길 생각이에요.
1세대 1주택 비과세 요건도 정확히 맞춰서, 세금 덜 내는 쪽으로 설계해둘 거고요.
그리고 양도일 1~2년 전부터 계획 세워서, 절세할 수 있는 구조를 만들어야겠다는 걸 깨달았어요.
양도소득세는 갑자기 매도 직전에 생각해서 해결되는 게 아니더라고요.
정말 ‘계획’이 필요하더라고요.
마지막으로 드리고 싶은 한 마디
만약 지금 집을 팔 계획이 있으시다면, 제발 제 얘기처럼 허둥대지 마시고, 미리 준비하세요.
세금은 미리 알면 ‘조율할 수 있는 부분’이 많고, 몰랐을 땐 ‘손해보는 것밖에 없어요’.
양도소득세율표? 진짜 표만 보면 무섭지만, 내 상황에 맞게 하나하나 따져보면 생각보다 정리될 수 있어요.
한 줄 요약
“주택 양도소득세, 세율표만 보지 말고 내 상황에 맞춰 꼼꼼히 따져봐야 덜 납니다!”